Immobilien sind seit Jahrzehnten eine der beliebtesten Anlageformen in Deutschland. Sie bieten nicht nur Schutz vor Inflation, sondern können auch regelmäßige Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerungen generieren. Doch der Einstieg in das Immobilien-Investment will gut durchdacht sein. Unser umfassender Leitfaden hilft Ihnen dabei, die ersten Schritte zu meistern.
Warum in Immobilien investieren?
Die Vorteile von Immobilien-Investments
💰 Regelmäßige Einnahmen
Mieteinnahmen sorgen für einen kontinuierlichen Cashflow und können als passive Einkommensquelle dienen.
📈 Wertsteigerung
Immobilien haben historisch gesehen ihre Kaufkraft erhalten und oft sogar real an Wert gewonnen.
🛡️ Inflationsschutz
Immobilien gelten als "Sachwerte" und schützen vor Kaufkraftverlust durch Inflation.
🏠 Sachanlage
Im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen besitzen Sie ein physisches, anfassbares Gut.
Risiken und Herausforderungen
Immobilien-Investments sind nicht risikofrei. Wichtige Risiken, die Sie kennen sollten:
- Leerstand: Ausbleibende Mieteinnahmen bei Mieterwechsel
- Instandhaltung: Laufende Kosten für Reparaturen und Modernisierung
- Liquidität: Immobilien lassen sich nicht schnell verkaufen
- Klumpenrisiko: Große Summen in einem einzigen Objekt
- Marktrisiko: Preisschwankungen je nach Region und Marktsituation
Grundlagen: Was Sie vor dem Investment wissen müssen
Wichtige Kennzahlen verstehen
1. Mietrendite (Brutto und Netto)
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete - Bewirtschaftungskosten) ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 300.000€, Jahreskaltmiete 15.000€, Kosten 3.000€
Bruttomietrendite: 5,0% | Nettomietrendite: 4,0%
2. Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite. Typische Werte in Deutschland:
- Unter 20: Sehr gute Rendite (meist in B-/C-Lagen)
- 20-25: Durchschnittliche Rendite
- Über 30: Niedrige Rendite (meist in Top-Lagen)
3. Eigenkapitalrendite
Durch den Einsatz von Fremdkapital können Sie Ihre Eigenkapitalrendite hebeln:
Rechenbeispiel: Hebeleffekt
Ohne Fremdkapital:
Kaufpreis 300.000€, Eigenkapital 300.000€, Nettomietrendite 4%
→ Eigenkapitalrendite: 4%
Mit Fremdkapital:
Kaufpreis 300.000€, Eigenkapital 60.000€, Kredit 240.000€ (3% Zinsen)
Mieteinnahmen: 12.000€, Zinsen: 7.200€, Überschuss: 4.800€
→ Eigenkapitalrendite: 8% (vor Tilgung und Steuern)
Schritt-für-Schritt zum ersten Investment
Schritt 1: Ihre Ziele definieren
Bevor Sie investieren, sollten Sie sich über Ihre Ziele im Klaren sein:
Cashflow-orientiert
- Regelmäßige Mieteinnahmen
- Positive Cashflows nach allen Kosten
- Eher B-/C-Lagen mit höheren Renditen
- Geringere Kaufpreise
Wachstumsorientiert
- Langfristige Wertsteigerung
- A-Lagen in Wachstumsregionen
- Niedrigere Anfangsrenditen
- Höhere Kaufpreise
Schritt 2: Budget und Finanzierung planen
Eigenkapital ermitteln
Für Kapitalanlagen benötigen Sie mehr Eigenkapital als bei selbstgenutzten Immobilien:
- Mindestens 25-30% des Kaufpreises
- Plus 10-15% für Nebenkosten (Notar, Steuer, Makler)
- Plus Liquiditätsreserve für Reparaturen und Leerstand
Finanzierungsstrategie
- Zinssatz: 0,5-1% höher als bei Eigennutzung
- Tilgung: Oft niedriger (1-2%), da steuerlich absetzbar
- Zinsbindung: Bei niedrigen Zinsen länger wählen
- Sondertilgungen: Flexibilität für gute Jahre
Schritt 3: Die richtige Lage finden
Makro-Lage: Region und Stadt
Wichtige Faktoren für die Standortwahl:
- Bevölkerungsentwicklung: Wachsende Städte bevorzugen
- Wirtschaftskraft: Diverse Industriezweige, niedrige Arbeitslosigkeit
- Infrastruktur: Verkehrsanbindung, Bildungseinrichtungen
- Preisentwicklung: Moderate, nachhaltige Steigerungen
Mikro-Lage: Stadtteil und Nachbarschaft
- ÖPNV-Anbindung: U-/S-Bahn in 10 Minuten erreichbar
- Einkaufsmöglichkeiten: Supermarkt, Apotheke, Restaurants
- Bildung: Schulen und Kitas in der Nähe
- Umfeld: Gepflegte Nachbarschaft, niedrige Kriminalität
💡 Expertentipp: Die 3-Minuten-Regel
Stehen Sie vor der Immobilie und schauen Sie sich 3 Minuten lang um. Würden Sie hier gerne wohnen? Falls nein, werden es potenzielle Mieter wahrscheinlich auch nicht wollen.
Schritt 4: Das passende Objekt auswählen
Objektarten für Einsteiger
| Objektart |
Für Einsteiger |
Vorteile |
Nachteile |
| Eigentumswohnung |
✅ Sehr gut |
Niedriger Einstieg, einfache Verwaltung |
Hausgeld, WEG-Abhängigkeit |
| Kleines Mehrfamilienhaus |
✅ Gut |
Höhere Renditen, volle Kontrolle |
Mehr Aufwand, höhere Investition |
| Einfamilienhaus |
⚠️ Bedingt |
Einfache Vermietung, Wertstabilität |
Niedrige Renditen, Klumpenrisiko |
| Gewerbeimmobilie |
❌ Schwierig |
Hohe Renditen, lange Mietverträge |
Komplexer, höheres Risiko |
Worauf bei der Objektprüfung achten?
Bausubstanz und Zustand
- Dach und Fassade: Wann wurde zuletzt saniert?
- Heizung: Alter und Energieträger
- Fenster: Einfach- oder Mehrfachverglasung
- Elektrik: Alter der Leitungen
- Rohre: Material und Zustand
Wirtschaftliche Faktoren
- Mietvertrag: Laufzeit, Höhe, Nebenkosten
- Mieter: Zahlungsmoral, Dauer des Mietverhältnisses
- Hausgeld: Höhe und Entwicklung (bei ETW)
- Instandhaltungsrücklagen: Ausreichend oder Nachzahlungen?
Steuerliche Aspekte für Immobilien-Investoren
Abschreibungen und steuerliche Vorteile
AfA (Absetzung für Abnutzung)
- Gebäude: 2% pro Jahr (50 Jahre), nur bei Baujahr nach 1924
- Denkmalschutz: Bis zu 9% in den ersten 8 Jahren
- Neubau: 3% bei Fertigstellung nach 2023
Absetzbare Kosten
Sofort absetzbar
- Zinsen für Darlehen
- Verwaltungskosten
- Reparaturen und Instandhaltung
- Versicherungen
- Steuerberatungskosten
Nicht absetzbar
- Tilgung des Darlehens
- Grundstücksanteil
- Wertsteigernde Modernisierungen
- Private Kosten
- Grunderwerbsteuer
Spekulationssteuer und Haltedauer
Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf müssen Sie Spekulationssteuer zahlen. Ausnahmen:
- Eigennutzung im Jahr des Verkaufs + 2 der 3 vorherigen Jahre
- Verkauf wegen außergewöhnlicher Belastung
- Tausch gegen andere Immobilie
Vermietung und Verwaltung
Den richtigen Mieter finden
Mieter-Bonität prüfen
- Einkommensnachweise: 3 aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Arbeitsvertrag: Unbefristet oder befristet mit Verlängerungsoption
- Schufa-Auskunft: Negativ-Merkmale ausschließen
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Vom Vorvermieter
- Besichtigung: Persönlicher Eindruck
Faustregel für die Mieterauswahl
Das Nettoeinkommen sollte mindestens das 3-fache der Warmmiete betragen.
Beispiel: Warmmiete 800€ → Nettoeinkommen mindestens 2.400€
Mietvertrag und rechtliche Aspekte
Wichtige Vertragsklauseln
- Mietdauer: Unbefristet oder mit sachlichem Grund befristet
- Kaution: Maximal 3 Nettokaltmieten
- Schönheitsreparaturen: Klare Regelung der Renovierungspflicht
- Haustiere: Erlaubnis oder Verbot definieren
- Untermiete: Genehmigungsvorbehalt
Mieterhöhungen
- Mietspiegel: Alle 3 Jahre um max. 20% über 3 Jahre
- Modernisierung: 8% der Kosten auf Jahresmiete umlegbar
- Indexmiete: An Verbraucherpreisindex gekoppelt
- Staffelmiete: Vorab vereinbarte Steigerungen
Portfolio-Aufbau und Skalierung
Von der ersten zur zweiten Immobilie
Nach erfolgreicher erster Immobilie können Sie Ihr Portfolio strategisch erweitern:
Finanzierungsstrategien für die Skalierung
- Cross-Collateral: Bestehende Immobilie als Sicherheit nutzen
- Cash-Out Refinanzierung: Wertsteigerung der ersten Immobilie nutzen
- Portfolio-Finanzierung: Mehrere Objekte gemeinsam finanzieren
- Eigenkapital-Aufbau: Überschüsse für nächstes Investment sparen
Diversifikation im Immobilien-Portfolio
Diversifikationsstrategien
Regional
- Verschiedene Städte
- Unterschiedliche Bundesländer
- Stadt vs. Umland
Objekttyp
- Wohnungen vs. Häuser
- Alt- vs. Neubau
- Verschiedene Größen
Zielgruppe
- Familien
- Singles/Studenten
- Senioren
Preissegment
- Günstige B-/C-Lagen
- Mittleres Segment
- Premium A-Lagen
Häufige Anfänger-Fehler vermeiden
Die 10 größten Investment-Fehler
- Emotionale Entscheidungen: Verlieben Sie sich nicht in ein Objekt
- Unzureichende Marktanalyse: Lage und Markt nicht richtig bewertet
- Zu wenig Eigenkapital: Hohe Finanzierungskosten und Risiko
- Versteckte Kosten übersehen: Sanierung, Verwaltung, Leerstand
- Schlechte Mieterauswahl: Mietausfall und Ärger vermeiden
- Zu optimistische Renditeerwartung: Realistische Kalkulationen
- Fehlende Liquiditätsreserve: Geld für Reparaturen einplanen
- Steuerliche Aspekte ignorieren: Fachberatung einholen
- Keine Diversifikation: Nicht alles auf eine Karte setzen
- Zu schnell skalieren: Erfahrungen mit erstem Objekt sammeln
Checkliste für Ihr erstes Investment
Phase 1: Vorbereitung
- ☐ Ziele und Strategie definiert
- ☐ Budget und Eigenkapital ermittelt
- ☐ Finanzierungsrahmen geklärt
- ☐ Steuerberater konsultiert
- ☐ Märkte und Lagen analysiert
Phase 2: Objektsuche
- ☐ Suchkriterien festgelegt
- ☐ Makler und Portale kontaktiert
- ☐ Objekte besichtigt und bewertet
- ☐ Kaufpreisverhandlung geführt
- ☐ Finanzierung final geklärt
Phase 3: Kaufabwicklung
- ☐ Kaufvertrag durch Anwalt prüfen lassen
- ☐ Notartermin vereinbart
- ☐ Versicherungen abgeschlossen
- ☐ Hausverwaltung organisiert
- ☐ Übergabe und Schlüsselübergabe
Fazit: Ihr Weg zum erfolgreichen Immobilien-Investor
Immobilien-Investments können eine hervorragende Ergänzung zu Ihrem Portfolio darstellen. Wichtig ist, dass Sie sich gründlich vorbereiten, realistisch kalkulieren und nicht überstürzt handeln. Beginnen Sie mit einem überschaubaren Objekt, sammeln Sie Erfahrungen und erweitern Sie Ihr Portfolio dann Schritt für Schritt.
Die wichtigsten Erfolgsfaktoren:
- Bildung: Informieren Sie sich kontinuierlich über Märkte und Trends
- Geduld: Gute Objekte finden braucht Zeit
- Konservatismus: Kalkulieren Sie eher vorsichtig
- Langfristigkeit: Denken Sie in Jahrzehnten, nicht in Monaten
- Professionalität: Arbeiten Sie mit Experten zusammen
Immobilien-Investments sind kein "Get-rich-quick"-Schema, sondern ein langfristiger Vermögensaufbau. Mit der richtigen Strategie, Geduld und professioneller Unterstützung können Sie jedoch nachhaltig Vermögen aufbauen und finanzielle Freiheit erreichen.
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