München - die Millionenmetropole zwischen Alpen und Isar ist seit Jahren Deutschlands teuerste Stadt für Immobilien. 2025 befindet sich der Münchener Markt in einer spannenden Phase: Nach Jahren extremer Preissteigerungen zeigen sich erste Anzeichen einer Beruhigung, gleichzeitig entstehen neue Chancen für kluge Investoren. Unsere tiefgehende Marktanalyse zeigt, was Käufer und Verkäufer jetzt wissen müssen.
München in Zahlen: Der Markt im Überblick
Marktdaten München 2025
12.500€
Ø Kaufpreis/m² (ETW)
22€
Ø Miete/m² (Neuvermietung)
+2,1%
Bevölkerungswachstum
Was macht München so besonders?
München vereint wie keine andere deutsche Stadt wirtschaftliche Stärke, kulturelle Attraktivität und hohe Lebensqualität:
- Wirtschaftskraft: Sitz von DAX-Unternehmen, starke Industrie, Technologie-Hub
- Lebensqualität: Regelmäßig unter den Top 10 der lebenswertesten Städte weltweit
- Lage: Nähe zu den Alpen, zentral in Europa
- Bildung: Renommierte Universitäten und Forschungseinrichtungen
- Infrastruktur: Excellente Verkehrsanbindung, internationaler Flughafen
Preisentwicklung: Ende der Rakete?
Historische Entwicklung 2015-2025
Die Preisentwicklung in München war in den letzten zehn Jahren beispiellos:
📈 Preisentwicklung Eigentumswohnungen
- 2015: 6.500€/m² (Ø)
- 2018: 8.200€/m² (+26%)
- 2021: 11.800€/m² (+44%)
- 2024: 13.200€/m² (+12%)
- 2025: 12.500€/m² (-5%)
Gesamtsteigerung 2015-2025: +92%
Aktuelle Markttrends 2025
1. Preiskorrektur bei Premium-Lagen
Nach Jahren extremer Steigerungen zeigen sich 2025 erste Korrekturen:
- Lehel/Maxvorstadt: -8% gegenüber Höchstständen
- Schwabing: -6% bei Altbauwohnungen
- Bogenhausen: -10% bei Luxus-Penthäusern
- Glockenbachviertel: -5% bei kleineren Wohnungen
2. Stabile Preise bei Standardlagen
Während Premium-Lagen korrigieren, bleiben mittlere Lagen stabil:
- Sendling/Isarvorstadt: Stabile Preise
- Au-Haidhausen: Leichte Steigerungen (+2%)
- Neuhausen: Seitwärtsbewegung
3. Fortsetzung der Steigerungen im Umland
Das Münchener Umland profitiert von der Stadtflucht:
- Starnberg: +8% trotz bereits hohen Niveaus
- Freising: +12% durch S-Bahn-Anbindung
- Erding: +15% als Geheimtipp
- Dachau: +10% bei Einfamilienhäusern
Stadtteile im Detail: Wo investieren?
Premium-Lagen: Luxus mit Wertstabilität
Lehel - Das noble Herz Münchens
Durchschnittspreis: 18.500€/m² | Miete: 28€/m²
Trend 2025: -8% Preiskorrektur, aber langfristig wertstabil
Das Lehel zwischen Englischem Garten und Isar ist Münchens teuerster Stadtteil. Die aktuellen Preisrückgänge bieten erstmals seit Jahren Einstiegschancen für vermögende Käufer.
Investitionsempfehlung:
- ✅ Für Kapitalanleger: Klassische 3-4 Zimmer Altbauwohnungen
- ✅ Für Eigennutzer: Perfekt für statusbewusste Käufer
- ⚠️ Risiko: Sehr niedrige Renditen (2,5-3%)
Maxvorstadt - Kunst, Kultur und Universitäten
Durchschnittspreis: 14.200€/m² | Miete: 24€/m²
Trend 2025: -5% durch Studentenabwanderung
Zwischen Hauptbahnhof und Universität gelegen, bietet die Maxvorstadt urbanes Flair mit kultureller Vielfalt. Der Rückgang der Studentenzahlen durch Homeoffice/Online-Studium dämpft die Nachfrage.
Aufstrebende Stadtteile: Die Gewinner von morgen
Werksviertel-Mitte - Münchens neuer Technologie-Hub
Durchschnittspreis: 11.800€/m² | Miete: 20€/m²
Trend 2025: +5% durch Vollendung der Bebauung
Das völlig neu entstehende Quartier am Ostbahnhof wird zum Silicon Valley Münchens. Moderne Architektur, kurze Wege und innovative Unternehmen machen es besonders für junge Professionals attraktiv.
Warum hier investieren?
- 🚀 Zukunftspotenzial: Neues Stadtzentrum im Entstehen
- 🏢 Arbeitsplätze: Tech-Unternehmen und Start-ups
- 🚊 Anbindung: S-Bahn, U-Bahn, Tram optimal vernetzt
- 🎯 Zielgruppe: Gut verdienende 25-40-Jährige
Sendling - Der unterschätzte Familienstadtteil
Durchschnittspreis: 9.800€/m² | Miete: 16€/m²
Trend 2025: +3% durch Aufwertung
Sendling wandelt sich vom Arbeiterbezirk zum begehrten Familienstadtteil. Die Nähe zur Innenstadt, günstigere Preise und die Aufwertung durch junge Familien machen es zu unserem Geheimtipp.
Umland: Die neuen Hotspots
Freising - S-Bahn-Boom am Flughafen
Durchschnittspreis: 6.200€/m² | Miete: 12€/m²
Trend 2025: +12% durch Infrastruktur-Ausbau
Die Universitätsstadt Freising profitiert von der direkten S-Bahn-Verbindung zum Flughafen und nach München. Für Pendler ideal, für Investoren hochinteressant.
Investitions-Highlights:
- 🚄 30 Min nach München: Perfekt für Pendler
- ✈️ Flughafen-Nähe: Attraktiv für Geschäftsreisende
- 🎓 Universität: Konstante Studentennachfrage
- 💰 Preis-Leistung: 50% günstiger als München
Zielgruppen-Analyse: Wer kauft was in München?
Internationale Käufer
München zieht Investoren aus aller Welt an:
🇺🇸 US-Investoren
Anteil: 25% der Luxus-Käufe
Präferenz: Penthäuser in Maxvorstadt/Lehel
Budget: 2-10 Mio. Euro
🇨🇭 Schweizer
Anteil: 20% der Premium-Käufe
Präferenz: Einfamilienhäuser im Süden
Budget: 1-3 Mio. Euro
🇬🇧 Briten
Anteil: 15% trotz Brexit
Präferenz: Altbau-Wohnungen zentral
Budget: 800k-2 Mio. Euro
Lokale Käufergruppen
Tech-Millionäre
Münchens boomende Tech-Szene schafft neue Millionäre:
- SAP/Siemens-Führungskräfte: Villen in Grünwald/Pullach
- Start-up-Gründer: Moderne Lofts in Werksviertel
- Crypto-Millionäre: Luxus-Penthouses in Schwabing
Erben der Baby-Boomer
Die größte Vermögensübertragung der deutschen Geschichte findet statt:
- Erbvolumen: 15-20 Mrd. Euro jährlich in München
- Typische Käufe: Upgrade von Elternhaus zu Traumwohnung
- Bevorzugte Lagen: Zentrale Altbau-Gebiete
Finanzierung in München: Die Herausforderungen
Eigenkapital-Anforderungen
Münchens hohe Preise erfordern entsprechend viel Eigenkapital:
⚠️ Realitäts-Check Finanzierung
Beispiel 3-Zimmer-Wohnung (80m²) in Sendling:
- Kaufpreis: 784.000€
- Nebenkosten: ~100.000€
- Benötigtes Eigenkapital (25%): ~220.000€
- Monatliche Rate (4% Zins, 2% Tilgung): ~3.800€
- Erforderliches Netto-Einkommen: ~12.000€
Alternative Finanzierungsmodelle
Generationen-Finanzierung
Immer mehr Familien finanzieren gemeinsam:
- Eltern als Bürgen: Bessere Konditionen möglich
- Familien-Darlehen: Zinsgünstige Kredite von Verwandten
- Erbschafts-Vorschuss: Vorzeitige Vermögensübertragung
Investment-Syndikate
Neue Modelle für kleinere Investoren:
- Crowdinvesting: Ab 10.000€ in Münchener Projekte
- Immobilien-Token: Blockchain-basierte Teilbesitze
- REIT-ähnliche Strukturen: Professionelle Verwaltung
Mietmarkt München: Goldgrube für Vermieter
Mietpreisentwicklung 2025
Während Kaufpreise stagnieren, steigen die Mieten weiter:
| Stadtteil |
Miete 2024 |
Miete 2025 |
Steigerung |
| Lehel |
26,50€/m² |
28,00€/m² |
+5,7% |
| Schwabing |
22,80€/m² |
24,50€/m² |
+7,5% |
| Sendling |
15,20€/m² |
16,80€/m² |
+10,5% |
| Werksviertel |
18,50€/m² |
20,20€/m² |
+9,2% |
Renditen für Kapitalanleger
Trotz hoher Kaufpreise bietet München attraktive Renditen:
💰 Rendite-Ranking München 2025
- Sendling: 4,2% Bruttomietrendite
- Werksviertel: 4,0% bei Neubau
- Au-Haidhausen: 3,8% bei Altbau
- Neuhausen: 3,6% in ruhigen Lagen
- Schwabing: 3,2% bei Premium-Objekten
Herausforderungen und Risiken
1. Politische Eingriffe
München steht im Fokus der Wohnungspolitik:
- Mietendeckel-Diskussion: Potenzielle Renditebegrenzung
- Vorkaufsrecht: Stadt kauft Wohnungen auf
- Umwandlungsverbot: Weniger Mietwohnungen werden Eigentum
- Baulandsteuer: Verteuert Neubau zusätzlich
2. Überhitzung des Luxusmarkts
Der Markt für Luxusimmobilien zeigt Überhitzungserscheinungen:
- Spekulative Käufe: Leerstehende Luxuswohnungen
- Renditelose Investments: Unter 2% Bruttorendite
- Preisblasen-Gefahr: Besonders in Top-Lagen
3. Demografische Risiken
Langfristige Trends können die Nachfrage beeinflussen:
- Homeoffice-Trend: Weniger Zuzug nach München
- Klimawandel: Alpennahe Lagen betroffen
- Generationswechsel: Andere Wohnpräferenzen
Prognose 2025-2030: Wohin steuert München?
Kurzfristige Entwicklung (2025-2027)
📊 Unsere Prognose
- Kaufpreise: Seitwärtsbewegung bis leichte Rückgänge (-5%)
- Mieten: Kontinuierliche Steigerung (+6-8% p.a.)
- Nachfrage: Fokus auf energieeffiziente Objekte
- Angebot: Mehr Luxus-Objekte auf dem Markt
Mittelfristige Entwicklung (2027-2030)
- Stadtentwicklung: Neue Quartiere in München Nord/Ost
- Verkehr: Ausbau der 2. S-Bahn-Stammstrecke
- Arbeitsmarkt: Weitere Ansiedlung von Tech-Unternehmen
- Nachhaltigkeit: Energieeffizienz wird kaufentscheidend
Investitionsstrategien für München
Für Kapitalanleger
Strategie 1: Value-Investing in B-Lagen
Zielgebiete: Sendling, Neuhausen, Laim
Objekttyp: Sanierungsbedürftige Altbauten
Budget: 500.000-800.000€
Renditeerwartung: 4-5% nach Sanierung
Zeithorizont: 10-15 Jahre
Strategie 2: Growth-Investing im Werksviertel
Zielgebiet: Werksviertel-Mitte
Objekttyp: Moderne 2-3 Zimmer Wohnungen
Budget: 800.000-1.200.000€
Renditeerwartung: 3,5-4% plus Wertsteigerung
Zeithorizont: 5-10 Jahre
Für Eigennutzer
Familien mit Kindern
- Empfohlene Gebiete: Au-Haidhausen, Sendling, Neuhausen
- Objekttyp: 4-5 Zimmer Wohnung oder Reihenhaus
- Budget: 1-1,5 Mio. Euro
- Besonderheiten: Schulnähe, Spielplätze, ÖPNV-Anbindung
Young Professionals
- Empfohlene Gebiete: Werksviertel, Glockenbachviertel, Maxvorstadt
- Objekttyp: 2-3 Zimmer, modern ausgestattet
- Budget: 600.000-900.000€
- Besonderheiten: Nähe zu Arbeitsplätzen, Ausgeh-Möglichkeiten
Checkliste: Erfolgreicher Immobilienkauf in München
Vor dem Kauf prüfen
- ☐ Lage langfristig bewerten (ÖPNV, Entwicklungspläne)
- ☐ Energieeffizienz prüfen (Heizkosten, Sanierungsbedarf)
- ☐ Hausgeld und Rücklagen bei ETW checken
- ☐ Vergleichspreise in der Nachbarschaft recherchieren
- ☐ Finanzierung mit mehreren Banken besprechen
- ☐ Nebenkosten realistisch kalkulieren (10-15%)
- ☐ Steuerliche Aspekte mit Berater klären
- ☐ Besichtigung zu verschiedenen Tageszeiten
- ☐ Nachbarschaft und Umfeld bewerten
- ☐ Zukunftspläne der Stadt berücksichtigen
Fazit: München bleibt Munich
München bleibt trotz aller Herausforderungen Deutschlands Premium-Immobilienmarkt. Die aktuelle Marktkorrektur bietet erstmals seit Jahren Chancen für Käufer, während gleichzeitig die Fundamentaldaten der Stadt - Wirtschaftskraft, Lebensqualität und internationale Ausstrahlung - unverändert stark bleiben.
Die wichtigsten Erkenntnisse für 2025:
- Kaufpreise: Erste Korrekturen schaffen Einstiegschancen
- Mieten: Weiteres Wachstum stärkt Kapitalanleger
- Neue Chancen: Werksviertel und andere B-Lagen im Aufwind
- Langfristig: München bleibt Top-Investment-Destination
- Risiken: Politische Eingriffe und Überhitzung beachten
Wer in München investieren möchte, sollte jetzt handeln. Die aktuellen Preiskorrekturen werden nicht lange anhalten, und sobald sich die Zinsen stabilisieren, wird die Nachfrage wieder anziehen. Wichtig ist, die richtigen Lagen und Objekttypen zu identifizieren und eine solide Finanzierungsstrategie zu verfolgen.
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